發(fā)布時間：2019/3/26 17:34:59 信息來源：地鐵物業(yè)公司 李瑋 瀏覽次數(shù)：15274
與通常的基建項目相比，物業(yè)零星維修存在工期短、類型雜、造價低、缺少圖紙、人工費用占比大、數(shù)量多等特點。對于微利行業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司而言，把握好工程造價，將維修費用控制在合理的范圍，顯得極其重要。對于物業(yè)零星工程造價控制，本人有以下一些經(jīng)驗做法向大家分享：
一、由熟悉維修項目工藝、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)范的人員深入現(xiàn)場，掌握基本情況后確定相應(yīng)維修工藝。物業(yè)公司通常不會配置專門的工程造價人員，也很少聘請外部咨詢機構(gòu)來做造價，而且必須委外維修的工程項目類型多樣，既有防水補漏、給排水管路修復(fù)、暖通維修，還有憑資質(zhì)施工的項目，涉及的類型非常廣泛，沒有經(jīng)驗豐富的相關(guān)人員，難以編制出合理的施工流程和工藝。比如，關(guān)于現(xiàn)場環(huán)境影響施工流程的編制，同樣是天面補漏，明秀小區(qū)的補漏流程與南湖公務(wù)員小區(qū)的有巨大差異。即使是同一小區(qū)，季節(jié)不同，施工工藝也有差別。只有深入現(xiàn)場，掌握現(xiàn)場情況，才能有合適的方案、流程和工藝。合理的施工流程和工藝，是確定工程量的基礎(chǔ)。
二、所有費用的發(fā)生必須建立在事實的基礎(chǔ)上，以實際需要確定工程量。零星維修大多缺少甚至沒有圖紙，經(jīng)常需要現(xiàn)場確認(rèn)，尤其是緊急搶修項目。對于一些現(xiàn)場比較復(fù)雜，內(nèi)容較多的維修項目，在施工工程中應(yīng)做好記錄，并經(jīng)過雙方共同確認(rèn)，以免施工單位在結(jié)算時高估冒領(lǐng)，虛報工程量。在施工過程中，要避免增加不必要的工程量，尤其是一些可有可無的邊界部位，施工單位為了降低邊界接口施工質(zhì)量可能存在的風(fēng)險，有意擴大面積或增加措施從而增加工程量，因此雙方現(xiàn)場人員的共同確認(rèn)是一個有效措施。
三、及時掌握工程造價信息，尤其是材料費用。掌握材料信息對工程造價和工程質(zhì)量有著重要意義，以次充好、偷工減料的做法經(jīng)常被肆意謀取高額利潤的單位在施工過程中采用，為維修工程質(zhì)量埋下嚴(yán)重的隱患。
四、要積極掌握新工藝、新材料、新設(shè)備信息，學(xué)習(xí)新技術(shù)。在當(dāng)今這個創(chuàng)新的時代，新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備不斷涌現(xiàn)，"四新"在工程維修中發(fā)揮著越來越重要的作用，使用"四新"有助于減少人工成本，提高生產(chǎn)效率，增強維修質(zhì)量。
五、對一些工藝相對固定、材料變化不大、人工單價穩(wěn)定的零星維修項目，可根據(jù)一直以來的合理單價，作為物業(yè)公司的定額，在相對穩(wěn)定的時間內(nèi)執(zhí)行，從而減少雙方的爭議。我公司在明秀小區(qū)的天面補漏時，采取的做法近似于這種方式，收到較好的效果。
六、委外維修要引進(jìn)競爭機制，可引發(fā)維修單位產(chǎn)生"沙丁魚效應(yīng)"，促使維修單位不斷提高維修水平、降低維修成本，從而降低物業(yè)公司的維修費用。
控制零星維修造價的方法很多，只要我們認(rèn)真思考、研究就一定能找出新的方法，有效降低每次維修費用。在年度預(yù)算一定的情況下，每次維修費用的降低，就能完成比預(yù)計的維修總量還多的工程量，滿足業(yè)主原計劃外的部分維修工作，進(jìn)而提升業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的滿意度。
|
